樓市的“后浪”在哪里

  深滬杭最近數據顯示,樓市里的本地換房需求正在興起,彰顯了極強的購買力。


  李宇嘉


  當其他行業(餐飲、零售、旅游等)還在高達兩位數的“負增長”區間掙扎時,樓市已經悄然回暖??硕鹱罱l布的2020年4月數據顯示,Top100房企單月實現全口徑銷售金額9002.3億元,較3月環比上升17.2%,與去年4月同比基本持平。剛剛過去的“五一”長假,根據貝殼研究院的數據,18個城市二手房日度成交量同比增長60%左右。官方數據也坐實了樓市回升,3月份70個大中城市中,一二三線城市房價均出現上漲。


  近期,大家在關注,樓市還有沒有“后浪”,“后浪”在哪里?從深圳來看,房子很短缺,逼得政府把今年的宅地供應量增加了一倍,甚至要在變電站、消防站配建租賃房。1000公里之外的青島,二手房價跌回了3年前,掛牌量接近10萬套,創歷史新高。一個朋友說,2016年他在老四方區買的一套房子,現在掛出去半年了,連個打電話談價格的都沒有。在筆者西北老家的某四線城市,幾個親戚都想把縣里的房子賣出去,但掛出去2年多了,無人問津。


  這20年樓市昂揚向上,海量供應的房子一浪高過一浪。業內的朋友說,把自建房、公房、小產權房、公寓、軍產房等全部算在內,估計除京滬深之外,沒有哪個城市不過剩。而且,二手房供應的“前浪”正拍過來,新房的“后浪”難有新高度。


  筆者在wind上查詢了國內各大城市城鎮居民的可支配收入,發現這兩年都告別了兩位數的增幅,中等和中低收入組的增幅甚至低于M2和GDP的名義增幅。根據央行調查報告,中等和中低收入的償債壓力較重。未來,大城市住房需求的主體(上車也好,改善也好),就是中等和中低收入組。疫情后,中等和中低收入人群的收入更不樂觀,這對樓市“后浪”的高度來說,不是個好消息??傊?,疫情后樓市逆勢回升,加重了很多人的擔憂。


  疫情雖好轉但并未結束的當下,樓市迅速回升,一方面折射的是中國式的地產邏輯,也即“穩樓市”導向?!胺€樓市”是從上到下的政策目標,而居民家庭資產“高配地產”,也倒逼政策不得不要“穩樓市”。同時,“財政加碼”、“基建發力”更強化了地產的輸血效應,比如近期熱點城市都把“壓箱底”的好地塊拿出來賣,并不斷試探“房住不炒”的底線,出臺刺激政策,彰顯了各地對于樓市回升的強烈訴求。因此,買家敢入場、賣家敢漲價,賭的就是這個邏輯。


  如前所述,多數城市的房子供應過剩了,買家關注的是結構性機會。近期,浙江的一個小老板說,他很看好深圳寶安,讓我幫他推薦一個項目。這讓我想起2015-2016年那一輪房價上漲,很多北京客戶買深圳的公寓??梢?,除了深圳本地居民超配地產,外地需求也很大,如同廈門房價是全球閩南人抬高的一樣。市場最聰明,疫情下,受影響最小的(甚至受益),就是互聯網、信息、科技、咨詢等,這些高收入的行業集中在深圳、杭州、上海和廣州等城市。


  2019年,人口流入最多的,也是杭州、深圳、廣州。上海紓解人口,居然也增加4.4萬人。疫后重建,國家還是重視這些新興行業,包括搭建在這些行業上的“新基建”,以及與這些行業共生的咨詢服務(會計、金融、法律、審計等)。所以,疫情后貨幣、財政雙雙發力,最受益的就是這些行業。因此,即便深圳、杭州、上海的房價已很高了,但預期也好、收入也好、避險需求也好、外地買家也好,都支持房價繼續上漲。而且,深滬杭最近數據顯示,樓市里的本地換房需求正在興起,彰顯了極強的購買力。深圳的政策也在鼓勵換房,讓存量房流通起來,讓新進入者實現住房夢。就如同近期零售價格又回到2000元/瓶的茅臺一樣,高收入更偏愛消費高端商品,但第二檔的五糧液消費也不錯,這就是樓市的“后浪”。


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